为了清楚、明白地了解一套二手房在交易时，代征税机关如何计算和收取相关税费，在此特别以近期成交的两套二手房作为例子进行说明，相信大家的认识会更直观。
例一：新柳路58.63平方米房屋
成交房屋和买卖双方基本情况：
房屋坐落：新柳路
房屋建筑面积：58.63平方米
房屋结构：7层楼房
买卖双方合同成交金额：6万元
房屋竣工建成时间：1997年
购房合同时间：1997年
卖方在我市有两处房产
买方为首次购房
税费收取说明：
1、成交价格低于计税基价的，按计税基价进行征收，成交价格高于计税基价的，按成交价格进行征收。考虑房屋的折旧因素，以计税基价为标准，每年可按2%扣减，最高不超过30%。
该房屋位于新柳路，根据土地分类为三类地段，而该房为7层楼房，住宅类别为中高层建筑，按照两城区、金阳新区二手住房交易计税基价表，三类地段中高层建筑的计税基价为2960元/平方米。该房屋的竣工时间为1997年，今年为2009年，建成已有12年，折旧年限为12年，按每年2%折旧计算，折旧比例为24%，折旧后的计税单价为：2960-2960×24%＝2249.6元/平方米，该房建筑面积为58.63平方米，计税指导价为：2249.6×58.63=131894元。该房买卖双方的合同成交价为6万元，低于计税指导价，相关税费收取时按131894元征收。
2、该房属于普通住房。
该房满足我市普通住房的3个标准，1、住宅小区建设容积率在1.2以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
3、卖方需要交纳的税费：
A、营业税和附加。该房1997年购买，已经购买2年以上，免征营业税和附加。
B、个人所得税。该房购买年限已经超过了5年，但由于卖房人在我市还购置有其它住房，因此该房不属于其唯一生活用房，需要交纳个人所得税，交纳金额为：131894×2%＝2637.88元。
C：手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即58.63×3=175.89元。
D：土地增值税：目前个人销售住房暂免征收土地增值税。
4、买方需要交纳的税费：
A、契税。该房为90平方米以下的普通住房，购房人是首次购买，契税按1%收取。即131894×1%=1318.94元。
B、印花税：5元。目前个人购买住房暂免征收印花税
C、登记费：80元
D、手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即58.63×3=175.89元。
5、所有税费共计4388.6元，其中卖方需要交纳个人所得税2637.88元、手续费175.89元，共计2813.77元，买方需要交纳契税1318.94元、登记费80元、手续费175.89元，共计1574.83元。
例二：南阳新村98.41平方米房屋
成交房屋和买卖双方基本情况：
房屋坐落：虹桥新村
房屋建筑面积：98.41平方米
房屋结构：7层楼房
买卖双方合同成交金额：26万元
房屋竣工建成时间：2000年
购房合同时间：2003年
卖方在我市有两处房产
买方为首次购房
税费收取说明：
1、成交价格低于计税基价的，按计税基价进行征收，成交价格高于计税基价的，按成交价格进行征收。考虑房屋的折旧因素，以计税基价为标准，每年可按2%扣减，最高不超过30%。
南阳新村根据土地分类为三类地段，而该房为7层楼房，住宅类别为中高层建筑，按照两城区、金阳新区二手住房交易计税基价表，三类地段中高层建筑的计税基价为2960元/平方米。该房屋的竣工时间为2000年，今年为2009年，建成已有9年，折旧年限为9年，按每年2%折旧计算，折旧比例为18%，折旧后的计税单价为：2960-2960×18%＝2427.2元/平方米，该房建筑面积为98.41平方米，计税指导价为：2427.2×98.41=238861元。该房买卖双方的合同成交价为26万元，高于计税指导价，相关税费按合同成交价进行征收。
2、该房属于普通住房。
该房满足我市普通住房的3个标准，1、住宅小区建设容积率在1.2以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
3、卖方需要交纳的税费：
A、营业税和附加。该房1997年购买，已经购买2年以上，免征营业税和附加。
B、个人所得税。该房购买年限已经超过了5年，但由于卖房人在我市还购置有其它住房，因此该房不属于其唯一生活用房，需要交纳个人所得税，交纳金额为：260000×2%＝5200元。
C：手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即98.41×3=295.23元。
D：土地增值税：目前个人销售住房暂免征收土地增值税。
4、买方需要交纳的税费：
A、契税。该房为普通住房，但面积超过90平方米，契税按1.5%收取。即260000×1.5%=3900元。
B、印花税：5元。目前个人购买住房暂免征收印花税
C、登记费：40元（经适房减半收取）
D、手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即98.41×3=295.23元。
5、所有税费共计9730.46元，其中卖方需要交纳个人所得税5200元、手续费295.23元，共计5495.23元，买方需要交纳契税3900元、登记费40元、手续费295.23元，共计4235.23元。
两个案例中不免看出要想让各种税费整体下降关键还是在二手房交易中双方契订的价格，可以在第三方担保的情况下 合同上暂时标明比成交价格低的价格出售 这样就可以减少些不必要的税收费用了。提醒你的是在买卖二手房的时候最好找个职业人士 大件商品以免自己的疏忽带来 什么瑕疵的一面。
|
